Constat d'Etat des Lieux

Champ d’Application

Dans le Cadre d’une Location :
L'Etat des Lieux, aussi appelé "Constat d'Etat des Lieux", est un Document essentiel qui décrit le Logement Loué, Pièce par Pièce, ainsi que les Equipements qu'il comporte.
Dans l'Intérêt des Locataires, la Loi a rendu Obligatoire son Etablissement en début et en fin de Location, afin d'éviter des Litiges au départ du Locataire.
L'Etat des Lieux doit Obligatoirement être joint au Contrat de Location.

Pourquoi ce Diagnostic

Il permet de comparer l'Etat du Logement au Début et à la Fin de la Location, et de déterminer, en cas de Réparations Nécessaires, celles qui incombent au Propriétaire ou au Locataire. C'est, après comparaison des 2 Etats des Lieux, que le Propriétaire restitue au Locataire son Dépôt de Garantie, Déduction faite, le cas échéant, des Sommes Justifiées dues par le Locataire au titre des Loyers, Charges et Réparations Locatives ou Dégradations dont il pourrait être tenu Responsable.

Le Locataire doit conserver précieusement, pendant toute la Durée de la Location, son Exemplaire du Constat d'Etat des Lieux.

Si le Propriétaire refuse de dresser l'Etat des Lieux, il devra faire la preuve que les Dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de Bail, sont dues à la faute du Locataire.

Si le Locataire s'oppose, à son entrée dans le Logement, à l'Etablissement de l'Etat des Lieux, il sera présumé l'avoir reçu en Bon Etat.

Si, par négligence du Propriétaire et du Locataire, Aucun Etat des Lieux n'est dressé au début de la Location, le Locataire sera également présumé avoir reçu le Logement en Bon Etat.

Quand Etablir l'Etat des Lieux ?

L'Etat des Lieux est Etabli en 2 Temps.

Le Premier au Début de la Location : à la Remise des Clés au Locataire, avant qu'il y Installe ses Meubles.
Le Second à la fin de la Location, lorsque le Logement est vide : au moment de la Restitution des Clés au Propriétaire.

Les 2 Etats des Lieux doivent être Etablis avec soin et être aussi précis l'un que l'autre.

Les mêmes Précautions valent pour l'Etat des Lieux d'Entrée et pour l'Etat des Lieux de Sortie.

Comment Etablir l'Etat des Lieux ?

L'Etat des Lieux est "Contradictoire" :

Le Propriétaire et/ou son Mandataire, avec le Locataire, établissent, ensemble, l'Etat des Lieux, en se rendant sur place.
Il doit être établi dans de Bonnes Conditions, notamment d'Eclairement.
L'Etat des Lieux est Constaté par Ecrit, sur un Formulaire, signé et daté par le Propriétaire et/ou son Mandataire et par le Locataire, en autant d'exemplaires que de Personnes intéressées au Contrat.
L'Etat des Lieux se doit d'être détaillé (les Termes Généraux et subjectifs du Type "Logement en Bon Etat, Etat Moyen ou Mauvais Etat" qui peuvent donner lieu à des Interprétations Différentes selon les Parties en Cause sont évitées).
L'Etat des Lieux fait une Description détaillée du Logement, du Sol au Plafond, Pièce par Pièce, ainsi que des Equipements, tels que Placards, Cheminées, Eléments de Chauffage, sans craindre d'inscrire les Détails sur la Nature et l'Etat du Logement et le Fonctionnement des Equipements.

Il est de l'Intérêt du Propriétaire et du Locataire d'effectuer le relevé des Compteurs : Eau, Gaz, Electricité, lors de l'Etat des Lieux d'Entrée et de Sortie.

Dans tous les cas, "l'Etat des lieux d'Entrée" étant destiné à être comparé à "l'Etat des Lieux de Sortie", ce Constat se doit d'être Etabli sur le Même Document, celui-ci comportant pour chaque poste une Colonne "à l'Entrée du Locataire" et une Colonne "à la Sortie du Locataire".

Dans tous les cas, le Locataire peut émettre des Réserves.

Si, bien que cette Pratique soit déconseillée, l'Electricité était coupée au moment de l'Etablissement de l'Etat des Lieux, le Locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils Electriques.
Pendant le Premier Mois de la Période de Chauffe, il peut demander que l'Etat des Lieux soit complété par l'Etat des Eléments de Chauffage.
Si un Défaut important n'a pas été consigné lors de l'Etat des Lieux d'Entrée, il est vivement conseillé au Locataire de le signaler au Bailleur par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception dans les quelques jours qui suivent son Entrée dans les Lieux.

Comment l'Etat des Lieux Favorise un Bon Départ ?

Pour le Locataire, il diminue considérablement le risque de Litige avec son Propriétaire si, avant l'Etat des Lieux de Sortie, il a pris soin d'effectuer les Petites Réparations qui lui incombent (Rebouchage des trous faits dans les Murs pour accrocher des Eléments, etc…) et s'il rend un Logement Propre.
Si des Modifications ont été effectuées, le Logement doit être remis dans son Etat d'Origine, sauf Accord Particulier avec le Bailleur.

Dans Certains Cas, le Propriétaire et le Locataire peuvent convenir de l'Etablissement d'un Pré-Etat des Lieux Indicatif, afin de s'accorder sur les Réparations qui incomberont à chacun.

Que devient le Dépôt de Garantie ?

Le Propriétaire, ou son Mandataire, si celui-ci est Mandaté pour conserver le dépôt de Garantie, doit restituer le dépôt de Garantie, généralement versé par le Locataire au moment de son Entrée dans les Lieux, dans les 2 mois qui suivent la Remise des Clés. Lorsque le Logement est situé dans une CoPropriété, certains Bailleurs conservent une Partie du Dépôt de Garantie jusqu'à la Date de l'Arrêté Annuel des Comptes de la CoPropriété.

Le Dépôt de Garantie, dont le Montant est limité à 2 mois de Loyer (un Mois si le Logement est Conventionné), doit être intégralement remboursé, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées dues par le Locataire au titre des Loyers, Charges, Réparations Locatives ou des Dégradations dont il pourrait être tenu Responsable.

Quelles sont les Dégradations Imputables au Locataire ?

Le Vieillissement du Logement lié au temps n'est pas imputable au Locataire : il est normal par exemple que la Peinture ou les Moquettes passent, ou que le Locataire accroche des Cadres aux Murs. Pendant la Location, le Locataire doit entretenir le Logement, et effectuer les Menues Réparations; il ne doit pas effectuer de transformation ou de Travaux Importants, sans l'Autorisation du Propriétaire.

Le Logement doit être remis en l'Etat où le Locataire l'a reçu; il n'a pas à être remis à neuf.

Dans certains Immeubles, des Accords Locaux entre Locataires et Propriétaires peuvent permettre d'apprécier la Vétusté.

En revanche, les détériorations qui résultent d'un Usage Anormal du Logement sont à la Charge du Locataire. C'est le cas d'une Moquette Brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un Mur détérioré par des Trous importants.
De la Même façon, un Locataire qui effectue des transformations importantes sans l'Autorisation du Propriétaire, sera obligé de remettre, à ses frais, le Logement dans son Etat d'origine.
De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une Moquette Collée sur un Parquet, un Crépi réalisé à la place d'une Surface Peinte, ou une Peinture Foncée sur un Plafond.

Comment le Propriétaire doit-il justifier au Locataire les sommes qu'il lui réclame ?

Lorsque la Comparaison de l'Etat des Lieux d'Entrée et de l'Etat des Lieux de Sortie fait apparaître des Dégradations dont le Locataire est Responsable, le Propriétaire doit lui fournir les Justificatifs des sommes réclamées : notamment Devis, factures ou Bordereaux de Prix pour la Remise en Etat.
Le Propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du Dépôt de Garantie. Dans le cas où les Frais de Remise en Etat sont supérieurs au Dépôt de Garantie, le Propriétaire peut non seulement conserver la Totalité de celui-ci, mais demander au Locataire une Somme Complémentaire.

Les Recours en cas de Litige

A tout moment, pendant ou à la fin de la Location, en cas de Litige portant sur l'Etat des Lieux, le Propriétaire ou le Locataire peut saisir, sans frais, la Commission Départementale de Conciliation, dont le Siège est Généralement à la Préfecture ou la DDE, par Lettre Recommandée avec Avis de Réception. La Commission convoquera les Parties et essaiera de trouver un Accord.

Lorsqu'un Locataire a avec son Propriétaire un Litige Locatif, ou lorsque Plusieurs Locataires ont avec un même Propriétaire un Litige ayant une Origine Commune, ils peuvent donner Mandat à une Association pour agir en justice pour leur compte.

Textes de Loi